Кредит под залог дома: как получить крупную сумму и остаться жить в своем доме

Представьте: банк переводит на счет несколько миллионов рублей, а вы остаетесь жить в своем доме точно так же, как жили вчера. Никто не просит съезжать, участок и постройки по-прежнему принадлежат семье. Похоже на исключение из правил? На самом деле так устроен обычный механизм кредитования под залог недвижимости, и разобраться в нем стоит каждому, кто владеет загородным домом и присматривается к крупному займу.

Суть простая: право собственности не переходит к банку, а в реестр вносится запись об обременении, которую снимают сразу после полного расчета по кредиту. Тем, кто задумался оформить кредит под залог загородного дома, специалисты советуют начинать с независимой оценки объекта - от нее напрямую зависят предельная сумма и итоговые условия сделки.

Как устроен кредит под залог дома

Механизм строится на классической схеме обеспеченного кредитования: собственник передает недвижимость в залог, а не продает ее. Деньги поступают на счет, и тратить их можно на любые цели - от расширения бизнеса до покупки другого жилья, банк не требует объяснений. Правовую основу такой сделки задает закон об ипотеке, 102-ФЗ, который регулирует права и обязанности сторон вплоть до момента полного погашения долга.

Ключевая особенность загородной недвижимости в том, что дом и участок под ним нельзя заложить раздельно. Банк оформляет обременение сразу на оба объекта одной сделкой, поэтому пакет документов готовят и на строение, и на землю. Пока кредит не погашен, за заемщиком сохраняется право проживания в доме - выселение не предусмотрено ни одной типовой программой такого кредитования. Если участок находится в аренде, а не в собственности, дополнительно понадобится договор аренды и письменное согласие арендодателя - без этого банк объект не рассмотрит.

Сколько денег можно получить и на каких условиях

Предельную сумму займа считают не от рыночных ожиданий владельца, а от официальной оценки. Обычно банки готовы выдать от 50 до 70% стоимости дома с участком, а итоговая доля зависит от ликвидности объекта. Ставки на рынке стартуют примерно от 13% годовых, а срок кредита может растянуться до 20 лет - это позволяет держать ежемесячный платеж посильным даже при крупной сумме долга.

Фактор	Влияние на условия кредита
Удаленность от города	Чем ближе к крупному городу, тем выше доля от оценки и ниже ставка
Материал стен и капитальность	Кирпичные и капитальные строения оценивают выше щитовых и садовых домиков
Подключенные коммуникации	Газ, вода и круглогодичный подъезд увеличивают ликвидность залога
Статус земли	Земля под индивидуальное жилищное строительство ценится выше садовых участков

Практика показывает, что дома с круглогодичным подъездом и подведенными коммуникациями получают более высокую долю от оценки, а летние щитовые постройки в садовых товариществах банки либо оценивают заметно ниже, либо вовсе отказываются рассматривать. Процентная ставка по кредиту тоже растет, если объект расположен далеко от города или лишен инженерных сетей. Сверх ставки в бюджет сделки стоит заложить отчет независимого оценщика, страхование предмета залога и пошлину за регистрацию обременения - эти расходы редко превышают несколько десятков тысяч рублей, но их нужно учитывать заранее.

Какие дома банки не примут в залог

Часть объектов отсеивается еще на этапе предварительной проверки, и лучше узнать об этом до подачи заявки, а не после отказа. Самовольные постройки без регистрации, дома с неузаконенной перепланировкой и ветхие строения в перечень залоговой недвижимости не попадают. Отдельно банк проверяет землю: участок без установленных границ или с назначением, не допускающим жилую застройку, в залог не берут.

Прежде чем подавать заявку, стоит убедиться, что дом соответствует нескольким базовым требованиям:

• строение стоит на кадастровом учете и зарегистрировано как жилое;
• площадь в документах совпадает с фактической планировкой;
• коммуникации подведены и оформлены официально;
• на участке нет незарегистрированных пристроек и построек;
• отсутствуют споры о границах с соседями.

Что усложняет сделку со стороны заемщика

Помимо характеристик объекта, банк оценивает и самого заемщика. Открытая просрочка по другим кредитам, высокая долговая нагрузка и права третьих лиц на недвижимость способны затянуть рассмотрение заявки или привести к отказу. При совместной собственности супругов потребуется нотариальное согласие, а при долевой - письменное согласие всех совладельцев.

Отдельная история - прописанные в доме несовершеннолетние дети. Их присутствие не блокирует сделку полностью, но требует разрешения органов опеки, а на его получение может уйти несколько недель. Тем, кто заранее знает о таком нюансе, стоит начинать сбор документов заблаговременно, а не в последний момент.

Как проходит сделка и что подготовить

От подачи заявки до поступления денег на счет обычно проходит от одной до трех недель, и дольше всего занимают выездная оценка дома и участка и регистрация обременения в Росреестре. Сам процесс стандартный и мало чем отличается от других сделок с залоговой недвижимостью.

1. Подача заявки и получение предварительного решения банка.
2. Заказ отчета независимого оценщика по дому и земельному участку.
3. Согласование объекта службой безопасности банка.
4. Подписание кредитного договора и договора залога.
5. Регистрация обременения в Росреестре.
6. Поступление денег на счет заемщика.

Базовый пакет документов на дом и участок обычно включает паспорт, выписки из ЕГРН на строение и землю, правоустанавливающие документы, межевой план и справку о зарегистрированных в доме лицах. Подтверждение дохода банк просит не всегда, но при его наличии условия сделки, как правило, получаются заметно лучше - ниже ставка и выше одобренная сумма.

Что важно решить до подачи заявки

Прежде чем нести документы в банк, стоит трезво оценить два момента: хватит ли предполагаемой суммы для решения задачи и какой ежемесячный платеж семья готова выдерживать на протяжении всего срока. Такой заем - серьезное обязательство, а снятие обременения происходит только после полного расчета, поэтому платежеспособность лучше просчитать с запасом, а не по минимальному сценарию.

Если дом по какой-либо причине не проходит проверку банка, у владельца остаются альтернативы: рассмотреть заем под залог земельного участка без построек либо оценить залог другой недвижимости в собственности семьи. В любом случае решение стоит принимать после сравнения условий нескольких банков, а не по первому предложению - разница в ставке даже в один-два пункта на длинном сроке выливается в заметную переплату.

 

Источник: TopClimat.ru